Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul Yatırım Fonu Hakkında Merak Ettikleriniz
1. Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) nedir?
Resmi Gazete’de 03.01.2014 tarihinde yayınlanan SPK’nın Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) İlişkin III-52.3 No.lu Esaslar Tebliği’nde belirtilen ilkeler çerçevesinde, inançlı mülkiyet esaslarına göre kurulan, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı taşınmazlara yatırım yaparak ortaklarına gelir sağlayan fonlardır.
2. Gayrimenkul Yatırım Fonlarını (GYF) kimler kurabilir?
GYF’ler yalnızca Sermaye Piyasası Kurulu’ndan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulabilir.
3. Fonlara kimler yatırım yapabilir?
Fonlara sadece nitelikli yatırımcılar yatırım yapabilir. Nitelikli yatırımcı olabilmek için bir milyon liralık varlık sahibi olmak yeterlidir.
4. Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) avantajları nelerdir?
Gayrimenkul yatırım fonu alan yatırımcı hem kira gelirine, hem de gayrimenkulün kıymet artışına ortak olmaktadır. Profesyonel ve deneyimli fon yöneticileri tarafından yönetilen GYF’ler; inşaat ve finans sektörlerinin kazanımlarını bir arada yatırımcılara sunarken, aynı zamanda birikimlerin doğru alanlara yönlendirilmesini ve getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapılmasını sağlar.
GYF’ler yatırımcılara, şeffaf ve SPK tarafından denetlenen bir ortamda, istikrarlı olarak gayrimenkul kira geliri ve değer artışı kazancı sağlar. GYF’ler küresel bir yatırım enstrümanı olduğundan yabancı yatırımcıların ülkemizdeki projelere yatırım yapmaları ve kaynak sağlamaları için de fırsatlar sunar.
5. GYF’lerde vergilendirme nasıl olmaktadır?
GYF’lerin tüm kazançları kurumlar vergisinden muaftır. Fonlara yatırım yapan bireysel yatırımcıların elde ettikleri kar payı ve kazançlar gelir vergisinden muaftır. GYF’lere yatırım ile elde edilen kazançlar sadece %10 stopaj ile sınırlıdır ve beyan edilmez.
6. GYF’lerde, fon kurucularının yetki ve sorumlulukları nelerdir?
Kurucular, SPK’nın Gayrimenkul Yatırım Fonlarına (GYF) İlişkin III-52.3 No.lu Esaslar Tebliği’nde belirtilen ilkeler çerçevesinde fon katılma payı sahiplerinin haklarının temsili ve inançlı mülkiyet esaslarına göre yönetimi faaliyetlerinin, iç tüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesi ve denetlenmesinden sorumludur.
7. GYF’ler hangi tip gayrimenkullere yatırım yaparlar?
Fonlar iskân belgesi alınmış gayrimenkullere ve arsalara yatırım yapabilirler. Fonlar ihraç belgelerinde de belirtildiği üzere arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri gayrimenkul yatırımları yapabilirler. Hangi kategoriye ne ağırlıkta yatırım yapılacağı ihraç belgesinde yer alır. Her durumda, portföy değerinin en fazla %20’sine kadar likit sermaye piyasası araçlarına yatırım yapılabilir.
İstisnai olarak Fonlar, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri tarafından gerçekleştirilen projelere inşaat aşamasında yatırım yapabilirler.
8. Gayrimenkul yatırım fonunun (GYF), gayrimenkule direkt yatırım yapmaya göre avantajları nelerdir?
GYF’ler, yatırımcıların tek seferde birden fazla sayıda ve büyük ölçekli gayrimenkullere yatırım yapabilmesine imkân verir. Bireysel tasarrufların bir araya gelerek, profesyonel yönetim ve SPK denetimi altında etkin değerlendirilmesine olanak sağlar.
Fon, yatırım yaptığı gayrimenkullere fonksiyon, kiracı karması ve fiziksel donanım açısından değer katar; ayrıca kiralaması, işletmesi ve bakımı dâhil olmak üzere gayrimenkulün yönetimini üstlenir. Bu sayede yatırımcılar yüksek kira getirisi sağlayan verimli gayrimenkullere sahip olurlar. Küçük yatırım tutarları ile erişilemeyen yüksek tutarlı satın almaların ve yüksek kiraların getirisine sahip olma imkânı doğar.
9. GYF’lere alınacak gayrimenkuller nasıl belirlenir?
Gayrimenkul portföyü, gayrimenkul yatırım ve finansal yönetim alanlarında bilgili ve deneyimli Yatırım Komiteleri tarafından değerlendirilir, ihraç belgelerinde belirlenmiş kriterler çerçevesinde satın almalar yapılabilir.
10. Kişiye veya kuruma özel gayrimenkul yatırım fonu kurulabilir mi?
Geniş bir gayrimenkul ağına sahip bireysel veya kurumsal yatırımcılar, tüm bu gayrimenkullerini özel bir fon çatısı altında toplayabilirler. SPK’nin ilgili tebliğine uygun kurulacak bu özel fonlar süresiz veya süreli olabilir. Fon, yatırım yaptığı gayrimenkullerin fiziki sorunları, kiralanması, işletmesi ve bakımı dâhil olmak üzere gayrimenkullerin tüm yönetimini üstlenir.
11. GYF’lere yatırdığım para güvende mi?
GYF katılma payları SPK onaylı portföy saklayıcısı tarafından saklanır ve Merkezi Kayıt Kuruluşu nezdinde kaydedilir. Gayrimenkul yatırımlarının değerlemesi, SPK onaylı değerleme kuruluşlarınca yapılır. Fonlar, ilave olarak bağımsız denetime de tabidir.
12. GYF kazancı ne şekilde yatırımcılara dağıtılır?
Süreli ve süresiz fonlarda, ihraç belgesinde belirtilmesi durumunda, GYF süresince gayrimenkul kiralamaları ve satışlarından elde edilen nakit, kâr payı olarak yatırımcılara dağıtılabilir. Süreli GYF’lerde, süresi sonunda portföydeki tüm gayrimenkuller satılır ve tüm nakit yatırımcılara dağıtılır.
13. GYF paylarımı başkasına devredebilir miyim?
Katılma payları nitelikli yatırımcı kriterlerine haiz yatırımcılara, aksi ihraç belgesinde belirtilmediği takdirde, fon yöneticisinin onayı ile devredilebilir.
14. GYF’lerden nasıl çıkış yapılır?
Süreli GYF’lerde, süresi sonunda otomatik olarak çıkış yapılır. Süresiz GYF’lerde, ihraç belgesinde belirtilen aşama ve koşullarla fon katılma payları fona iade edilerek çıkış yapılabilir. Süreli GYF’lerde, ihraç belgesinde belirtilmesi durumunda, Fon süresince çıkış yapılabilir.
15. GYF’nin yatırım yaptığı ve beğendiğim bir gayrimenkulü var. Fonun süresi sonunda bu gayrimenkulü satın alma imkânım var mı?
Fon süresi içerisinde yatırım stratejilerine uygun olarak satışta olan herhangi bir gayrimenkulün Fon yatırımcıları tarafından satın alınması mümkündür.
16. GYF’lere alınacak gayrimenkullerin alım fiyatı nasıl belirlenir?
Gayrimenkuller için alım, işletim ve satım aşamalarında SPK lisanslı değerleme şirketlerine değerleme raporu hazırlatılmaktadır. Yatırım komiteleri alım ve satım aşamasında değerleme raporunda belirtilen değerlerden Fonlarının lehine olacak şekilde işlem yapmaya gayret eder.
17. Fonlara alınan gayrimenkul yatırımlarını nasıl öğrenebilirim?
Yatırım Komiteleri gayrimenkul yatırım önerilerini düzenli toplantılarla değerlendirir. Fon ihraç edildikten sonra yapılan yatırımlarla ilgili bilgiler yatırımcılara raporlanır.
18. Ben GYO’ları biliyorum; GYF’ler de aynı değil mi?
GYO’lar, payları Borsa’da halka arz edilmesi zorunlu olan, tüzel kişiliğe sahip anonim şirketlerdir. GYF’ler ise tüzel kişiliği olmayan, kurucusu ve portföy yöneticisinin mal varlığından bağımsız, gayrimenkul veya gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapacak kolektif yatırım araçlarıdır.
GYF’lerin mal varlığına hiçbir biçimde el atılamaz. GYF’lerin değeri portföyündeki menkul ve gayrimenkullerin değerinin toplamı ile belirlenir; Borsa’daki hisse senedi değer değişikliklerinden doğrudan etkilenmez.
19. Fon katılma paylarını nasıl ve nereden alıp, satacağım?
Fon katılma payları alım satım işlemleri ilgili Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi / Portföy Yönetim Şirketi ile irtibata geçerek gerçekleştirilir. Ayrıca Fonun varsa yetkilendirdiği diğer yatırım kuruluşlarından da alım satım gerçekleştirilebilir.
20. PYŞ’leri biliyorum, GPYŞ hiç duymadım, ne farkı var?
GPYŞ’ler, PYŞ’ler ile benzer statüde ancak faaliyetleri gayrimenkul fonları kurmak ve yönetmek üzere sınırlıdır.
21. Neden GPYŞ’lerden fon almalıyım?
GPYŞ’lerin faaliyetleri gayrimenkul fonları ile sınırlı olduğundan Türkiye gayrimenkul piyasasını yakından izlerler. Bu takip ve araştırmalar doğrultusunda, hedef segmentler, yatırım stratejileri ve bölgeler riskleri dağıtacak şekilde belirlenir. Fırsatlar, ihraç belgesinde belirtilen strateji doğrultusunda Yatırım Komitelerinde değerlendirilir. Yatırım kararları, kurucu ve profesyonel ekibin gayrimenkul ve finans sektöründeki ortak akıl, bilgi ve deneyimleri çerçevesinde alınır.